開徵房地產消費稅恐難奏效

  業內人士認為已有政策沒有得到嚴格落實是房價持續上漲關鍵原因

  最近有媒體報道稱物業稅即將在京滬深渝等重點城市開通,也有一些媒體報道,中央政府即將開徵的並非物業稅,而是房地產特別消費稅。但是有一點是一致的,即加徵不動產保有環節稅意在遏制持續飆升的房價。對此,不少業內人士表示不能茍同。

  北大法學院物權法專家錢明星及房地產法研究中心主任樓建波表示,物業稅作為國家的一項稅種不能簡單地作為調控房價的手段。

  據了解,現在專家、學者對物業稅如何徵收分歧很大。北大的兩位房地產法專家認為,住房者已經付出了70年的土地使用費,土地增值稅等多項稅收也已經被徵收,政府將“土地財政”的錢收完了再從持有環節獲取收益是沒道理的。如按房產價值徵稅,已經收過了。如按佔有資源的多少徵稅,官員的房子首先都很大,有的不止一兩套。房改房、經濟適用房、單位集資房、商品房具體該怎麼徵收,不同地點、不同房齡如何估價、折舊,很多問題尚須解決。而要想在短時內把這些問題統統厘清很難。此外,作為國家稅種,根據我國《立法法》的規定,涉及公民和法人基本民事義務的,須通過全國人大或人大常委會決定,還要經過聽證程式。物業稅的出臺不可能像調控政策那樣呼之即出。

  然而,來自地方稅務局的某負責人表示,政府即將推出的不動產保有環節稅種短期可抑制房價猛漲,長期則可以成為地方財政最穩定的收入來源,肯定是要推出的。至於這個稅種並不一定要叫“物業稅”,可以叫房產消費稅或其他名稱。這樣可以使這項稅收在經修改後的《房地產法》規範下推出,而不用依照《立法法》走複雜的程式。物業稅要牽涉到土地等問題,而房地產稅則規避了土地出讓金的爭議,這個稅收只針對房子,不與續繳土地出讓金問題放在一起,因此很多問題可以簡化。

  北京中原地產認為,如果這個稅收得以實施,將是世界上有史以來最嚴厲的調控。目前公認的國家調控房地產市場最得力的國家是德國,德國房價10年未漲。重重的稅收限制大大壓縮了炒房者進行“低買高賣”的利潤空間。在德國其自有自用的住宅不需要交納不動產稅,只交納宅基地的土地稅。用於出售的房地產首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產稅,房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利,還要交15%的差價盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產稅外,租金收入還要交納個人所得稅,稅率在20%-45%不等,2009年後統一為25%的資本利得稅。

  業內人士認為,如果以調控市場為目的,目前現有的政策若得到合理實施就完全可以控制市場,房產保有環節稅收的增加未必是瘋狂樓市的“殺手锏”,倒是可能會在土地出讓金之上使持有人普遍增大持有成本。當前的關鍵問題是,已有的房地產政策並沒有得到嚴格落實。

  應該看到,目前的所有調控政策中並沒有太嚴格的信貸政策,即使是對第二套房貸款也是執行的首付四成,利率為風險定價,甚至不及2008年執行的利率1.1倍嚴格。

  從現有稅收看,二手房交易環節的稅費並沒有完全執行。據中原地產提供的資訊,按照個人所得稅的相關規定,房產再交易應該繳納財產轉讓所得的20%,而目前市場上實際執行的是1%。

  此外,目前各地的計稅價格包括統計的價格依然與實際市場成交價格有非常明顯的差距。一套房產市場價格為200萬元很可能納稅價格僅為100萬元。這些政策執行過程中的漏洞早已“見怪不怪”。所以即使再疊加推出房地產特別消費稅恐怕也難收到“特效”。

(責任編輯:曹元水)
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