2009年06月27日蘋果日報向地政機關查詢避開查封屋再探詢鄰居管理員確認房東經濟狀況*【張家銘╱綜合報導】全球經濟仍在低檔盤旋,有些房東因收入受影響繳不出貸款,使得抵押的房屋遭查封法拍,影響房客租屋權益。專家表示,房客租屋前應先向地政機關查詢租屋處是否遭查封,同時向管理員或鄰居求證房東的經濟狀況,避免租期未到,房屋就遭強制收回。小心為宜租賃處遭查封法拍可分為3種情形,第1種為房客與房東租約簽定的日期,在房屋設定抵押日與遭查封之前,此時可適用《民法》第425條「買賣不破租賃」原則,新房東須承接原租約,房客可繼續居住直到原租約結束,但實務上,偶有新屋主要求房客提早搬離,房客可協調補貼搬家費等補償。抵押後簽約權益不保第2種情況較複雜,崔媽媽基金會義工律師李岳洋表示:「租約若是在房屋設定抵押後、遭到查封之前簽立,一旦發生承租處遭法拍,新屋主可援用《民法》第866條規定排除租賃權。」該條規定,「不動產所有人設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權,或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形,抵押權人實行抵押權受有影響者,法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」第3種狀況為租約在房屋遭法院查封後簽定,因房屋遭查封後,屋主不得有任何處分,所以租約無效,此時租約將不受「買賣不破租賃」原則保障,同樣適用上述《民法》第866條規定,若新屋主要求房客交還房屋,法院仍會強制交屋,但房客若是在不知情的狀況下承租,可向原房東要求退還押金並賠償。住商不動產企研室主任徐佳馨建議,房客簽約前可向房屋所在地的地政機關查詢,看房屋是否有遭查封。 轉載自:http://blog.roodo.com/tmm_taichung/
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